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浅析房地产项目工程造价的控制与管理

文章来源:本站原创 点击数: 更新时间:2011-3-3 【字体:

浅析房地产项目工程造价的控制与管理

 

        0 引言
        就房地产项目而言,其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。
        房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段:
        1 决策设计阶段工程造价控制
        1.1 实行招投标,优选设计方案。引入竞争机制,通过公开招投标的形式确定优选的设计单位,不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性,避免因设计质量问题出现工程洽商,同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案, 避免因工程设计落后,影响房屋销售,造成投资损失。
        1.2 积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法,也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,即按照批准的初步设计控制施工图设计,同时各相关部门要在确保功能满足的条件下,按照分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门,再分解到各单位工程和分部工程,层层分解实现对投资限额的控制与管理,实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位,要强化经济意识,凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算确定,要用数据说话,要充分考虑施工的可能性和经济性,确保工程的投资估算不被突破。
        1.3 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法,其主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究的对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价的统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例如利用深基础增加地下室,地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。价值工程中的成本略有上升,却能带来功能大幅提高。
        1.4 加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查,发现明显错误和不合理因素,查漏补缺,使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求,以定夺方案,确定工程量,为编制招标文件提供保证。加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,有利于控制工程造价。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,并可取得最好效果。
        2 施工阶段工程造价控制
        按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
        2.1 工程招投标阶段的工程造价控制
        2.1.1 把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
      2.1.2 根据项目实际,确定合理的投标条件
        根据房地产项目多为住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
        对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目及单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
        确定合理、科学的评标原则:对有标低的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
        2.1.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
        2.2 加强工程施工事中控制
        2.2.1 严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
        2.2.2 加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
        2.2.3 严格按照合同进行工程款支付。
        2.2.4 及时掌握国家工程造价调价动态。
        2.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
        3 决算阶段对工程造价的控制
        竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核,对于总结分析建设过程的经验教训,提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。
        3.1 在确定工程造价时,坚持以现行的计价规范为依据,按照施工合同和招标文件的规定,根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法,还要掌握它们的编制原理,内在联系,确保工程造价计算的准确性。
        3.2 要坚持深入现场,掌握工程动态,了解工程是否按图纸和工程变更施工,是否有的洽商没有施工,是否有已经去掉的部分没有变更通知,是否有在变更的基础上又变了。因此,在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核,要深入现场,细致认真的核对,确保工程结算的质量,提高投资效益。应采取二审终审制,第一审为内审,第二审为外审,严格控制每个环节,层层把关,使工程造价经济合理,符合现行的计价规范。 
        综上所述,房地产项目管理和造价控制应是有计划、有目标的合同管理,通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中,要避免单方面的管理、控制,加强前期计划管理。目标定位,信息管理控制,过程管理才能有效地使项目始终处于受控状态,提高投资效益。

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